Учебник для ВУЗов

Проектно-сметное дело

>>> Перейти на мобильный размер сайта >>>

3.12. Договорные цены в строительстве

Договорная цена на строительные работы и услуги определяется подрядчиком и заказчиком при заключении договора подряда на капитальное строительство, в том числе на основе результатов торгов.

В состав договорных цен на строительную продукцию входят три группы сметных затрат:

1. сметная стоимость строительно-монтажных работ подрядчика ДЦ¹;
2. сумма средств на инфраструктуру подрядчика ДЦ²,
3. сумма платы по налогам за счет средств заказчика ДЦ³.

В составе договорной стоимости обязательны первая и третья части.

Структуру договорной цены ДЦ можно представить как

ДЦ = ДЦ¹ + ДЦ² + ДЦ³ (3.6)

В состав сметной стоимости строительно-монтажных работ ДЦ¹ входят инвесторская сметная стоимость строительномонтажных работ, сформированная конкретным методом по принятым заказчиком (инвестором) и подрядчиком сметным нормативам (ИСС СМР) и лимитированные затраты подрядчика — затраты подрядчика, которые не учитываются технологическими показателями сметных норм, применяемых при формировании ИСС СМР В состав лимитированных затрат входят затраты подрядчика:

• на временные здания и сооружения;
• производство работ в зимний период;
• содержание пожарной и сторожевой охраны;
• доплаты за выслугу лет;
• оплату дополнительных отпусков;
• премии за окончание строительных работ в договоренный срок или досрочно.

Перечень и нормы лимитированных затрат определяются договором подряда, при этом нормы выражаются в процентах конкретной базы счета.

Сумма средств на инфраструктуру подрядчика ДЦ² представляет собой источник денежных средств, направленных: о на строительство жилья и объектов непроизводственного назначения;

• строительство новых объектов производственного назначения;
• содержание объектов и учреждений здравоохранения, образования, культуры и спорта, детских дошкольных учреждений и лагерей отдыха, а также объектов жилищного фонда, находящихся на балансе строительной организации.

Затраты по ДЦ² не входят в состав себестоимости строительно-монтажных работ подрядчика.

Решение о норме затрат на инфраструктуру строительной организации принимается заказчиком и подрядчиком на основе расчета, который предоставляется подрядчиком.

В состав ДЦ³ входят затраты на налоги, плата по которым в соответствии с законом осуществляется за счет средств инвестора (заказчика). Ктаким налогам относится НДС. Норма налоговых затрат устанавливается законом и задается как процент от конкретной базы счета, в качестве которой принимается сумма добавленной стоимости, выделенная из суммы сметной стоимости строительно-монтажных работ подрядчика и представляющая собой разницу между сметной стоимостью строительно-монтажных работ подрядчика и суммой оптовых цен на строительные материалы, конструкции и изделия.

Определение сметной стоимости строительной продукции производится заказчиком (инвестором) и подрядчиком при заключении договора подряда на строительство объектов или капитального ремонта зданий, сооружений и предприятий.

При определении сметной стоимости строительных работ рекомендуется составлять:

• при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах ыа основании передаваемой инвестором тендерной документации, — расчеты подрядчика, к которым относятся сметы, калькуляции издержек производства;
• при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов — инвесторские сметы, к которым относятся расчеты, калькуляции издержек.

Сметы и сметные расчеты подрядчика и заказчика (инвестора) могут быть составлены различными методами. Выбор метода составления сметной документации осуществляется в каждом конкретном случае и зависит от договорных отношений, условий тендера, а также от обшей экономической ситуации.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем уровне цен. При составлении расчетов используются согласованные данные об объемах работ и потребностях в ресурсах, которые содержатся в документах заказчика (инвестора). Кроме этого, при составлении расчетов учитывают экономические связи и цены, которые сложились для данной подрядной организации.

На основании текущего уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, подрядчики и заказчики формируют договорные цены на строительную продукцию, которые могут быть:

• открытые — уточняются в соответствии с условиями договора (контракта);
• твердые (окончательные) — не подлежат дальнейшему уточнению.

Формирование договорных цен на строительную продукцию обычно реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов, а по вновь начинаемым объектам для федеральных государственных нужд — исключительно на основании подрядных торгов. Подрядные торги проводятся в порядке, установленном Методическими рекомендациями МДС 80-17.01 «О порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммуналь-ном хозяйстве в Российской Федерации» и законом РФ от 06.05.99 № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». При этом договорная цена стройки или ее части устанавливается на основе сопоставления предложений подрядчиков. В тех случаях, когда подрядные торги не проводятся, договорные цены устанавливаются путем согласования между заказчиком и подрядчиком.

На основании согласованного решения оформляется протокол согласования договорной цены на строительную продукцию по образцу № 14 приложения 2. Данный протокол является обязательной частью договора подряда. Договорная цена на строительную продукцию, принятая заказчиком и подрядчиком, может быть пересмотрена по соглашению сторон.

После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования заказчиком при необходимости могут вноситься коррективы в инвестор-скую смету. Эти коррективы вносятся для установления общего размера средств для осуществления строительства.

За итогом договорной цены на строительную продукцию отдельной строкой показывается сумма НДС.

Договорная цена на строительную продукцию закрепляется договором строительного подряда, содержание которого как юридического документа представляет собой совокупность ус-ловий, по которым стороны пришли к соглашению. Процесс заключения конкретного договора состоит в фиксировании, т.е. редакционном согласовании, условий, которые регламентируют будущую деятельность сторон.

Конкретные условия договора объединяются в разделы. Договор строительного подряда, как правило, содержит более 20 разделов. Основными из них являются:

1. предмет договора;
2. цена договора;
3. сроки выполнения работ;
4. условия платежа;
5. обязанности заказчика;
6. обязанности плательщика;
7. производство работ;
8. приемка законченного строительством объекта;
9. гарантии сторон;
10. условия расторжения договора;
11. имущественная ответственность;
12. прочие условия и т.д.

С позиции ценообразования и сметного нормирования главными являются разделы 1 «Предмет договора» и 4 «Условия платежа», условиями которых определяется сумма договорной цены на строительную продукцию.

Положениями о ценообразовании и сметном нормировании Госстроя РФ и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предусмотрены две основные формы взаиморасчетов за выполнение строитель-но-монтажных работ:

1. в объемах открытой договорной цены;
2. в объемах твердой договорной цены.

Первая форма взаиморасчета предопределяет сумму договорной цены в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы в процессе строительства. Договорная цена на строительную продукцию определяется через объемы строительно-монтажных работ или через объемы ресурсов, выполненные при комплексе конкретных условий.

Условиями определяются:

• метод формирования ИСС СМР в составе сметной стоимости строительно-монтажных работ подрядчика;
• сметно-нормативная база, рекомендуемая Госстроем РФ;
• нормы накладных расходов и сметной прибыли (рекомендуемые Госстроем РФ по видам строительства, строительно-монтажных работ) или нормы пользователя с указанием базы счета.

При этом в договоре на подряд взаиморасчета указывается (инвесторская) договорная цена и условия обязательного формирования компенсационного фонда (за счет средств инвесторов).

Вторая форма взаиморасчета предполагает через объемы строительно-монтажных работ, выполненных в конкретный месяц срока строительства объектов по договору, в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на момент заключения договора. При этом в договоре подряда указывается сумма инвесторской договорной цены, которая выделена из состава сметной стоимости и сформирована в текущем уровне сметных цен на ресурсы и работы на момент заключения договора строительного подряда.

Важнейшей особенностью договорных цен является учет реальных условий производства строительных и монтажных работ, а также возможностей подрядных организаций по использованию трудовых и материальных ресурсов при определении сметных цен, расценок на строительные и монтажные работы, норм строительного и технологического проектирования.

Применение договорных цен оказывает активное и постоянно возрастающее воздействие на методы формирования сметной стоимости строительства, так как позволяет полнее учитывать реальные условия рынка строительной продукции, специфику отраслей, подотраслей, основных производств и регионов. Кроме того, их применение приводит к изменению в подходах к определению сметной стоимости строительства. Это относится к таким сферам сметного нормирования, как:

• состав проектов и смет, стадийность проектирования строительства;
• обязательность системы сметного нормирования, порядок разработки и применения сметных нормативов;
• способы и формы установления прочих затрат;
• обоснование резерва средств на непредвиденные затраты;
• методы отражения в сметах на строительство отдельных видов работ и затрат, которые ранее не учитывались (например, высокие темпы производства работ).

Договорная цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, условий, складывающихся на рынке труда, строительных машин и оборудования, потребностей подрядных организаций в средствах на расширение производства. При определении договорной стоимости на строительную продукцию рекомендуется применять государственные нормы и цены. Не допускается вмешательство в договорные отношения между заказчиком и подрядчиком государственных органов и должностных лиц. Формирование договорной цены должно происходить в условиях свободы действия заказчика, подрядчика и других участников строительства.

Договорная цена определяется на строительство в целом с распределением по объектам и пусковым комплексам, входящим в состав строительного объекта. Кроме того, договорные цены могут быть установлены на комплексы и виды работ, которые поручаются отдельным строительным организациям.

В состав договорной цены включаются прочие затраты подрядчика. Экономическая природа прочих затрат неоднородна по составу и специфична по способу учета в сметах и формах возмещения затрат подрядной организации. В состав договорной цены включается часть прочих затрат, которые объединяет один внешний по отношению к их содержанию признак — связь с деятельностью подрядной организации. Подразделение прочих затрат по какому-либо другому содержательному признаку затруднительно ввиду разнообразия методов их нормирования, способов и форм учета в сметной документации. В состав прочих затрат, включаемых в состав договорной цены, входят затраты:

• на перевозку автомобильным транспортом работников строи-тел ьно-монтажных организаций от места проживания до места работы и обратно (учитываются в сметной документации в соответствии с проектом организации строительства);
• на компенсацию разницы в стоимости материалов;
• на транспортирование строительных грузов авиационным транспортом;
• на возмещение строительным организациям затрат на выплату единовременного вознаграждения за выслугу лет;
• затраты, связанные с подвижным и разъездным характером работы, и некоторые другие.

Дополнительные затраты на развитие производственной базы в связи с организацией строительства во вновь осваиваемых районах, а также при выполнении работ высокими темпами учитываются в составе договорной цены и заносятся в сметную документацию на основании отдельного расчета.

При двухстадийном проектировании и строительстве по индивидуальным проектам предприятий различных отраслей промышленности в состав договорной цены рекомендуется включать резерв на непредвиденные работы и затраты в размере 5 % стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат.

Вопросы для самопроверки

1. Что собой представляет сметная стоимость строительства?
2. На основании каких документов определяется сметная стоимость строительства?
3. Что входит в состав сметной документации?
4. Какие уровни цен применяются при определении сметной стоимости строительства?
5. Что собой представляют локальные сметы и что они в себя включают?
6. Что собой представляют объектные сметы и что они в себя включают?
7. На какие виды работ и услуг составляется сметная документация?
8. Что собой представляет сводный сметный расчет и из каких глав он состоит?
9. Какие данные содержит пояснительная записка, прилагаемая к сводному сметному расчету?
10. Что собой представляет сводка затрат?
11. В каких случаях составляется сводка затрат?
12. Какие документы необходимы при разработке проектной документации?
13. Какие разделы проектно-сметной документации согласовывает заказчик с генеральной подрядной строительно-монтажной организацией?
14. В какие сроки производится экспертиза проектно-сметной документации?
15. Какие затраты включаются в договорные цены на строительную продукцию?